（2022）粵01民終13073號(hào)

（2020）粵0115民初5436號(hào)

2019年1月17日，羅xx、林xx（乙方、買方）與廣州xx開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司（甲方、賣方）簽訂《訂購書》，約定：乙方自愿訂購廣州市南沙區(qū)x花園x號(hào)棟x單元，折后售價(jià)為1975798元，物業(yè)專項(xiàng)維修資金為8022元，乙方應(yīng)于簽署本《訂購書》時(shí)支付定金20000元。

2019年1月22日，林xx、羅xx向xx南沙公司支付購房定金20000元。

2019年1月24日，羅xx、林xx（乙方、買方）與xx南沙公司（甲方、賣方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定：乙方購買位于廣州市南沙區(qū)x花園x號(hào)棟x單元，建筑面積為76.4平方米，單價(jià)為每平方米25602.62元，總金額為1956040元。

預(yù)售合同簽訂當(dāng)日，林xx、羅xx向xx南沙公司支付首期款371208元及物業(yè)專項(xiàng)維修基金8022元。

后，林xx、羅xx缺乏付款能力，未能按預(yù)售合同約定支付余下合同款項(xiàng)。

2019年4月1日及2019年4月8日，xx南沙公司向林xx、羅xx出具《催交款通知函》，督促其依約履行付款義務(wù)。

2019年5月27日，xx南沙公司向林xx、羅xx出具《解除合同通知》，通知解除預(yù)售合同。

2019年8月4日，林xx、羅xx向xx南沙公司提出退房申請(qǐng)，并闡明不能付款原因系其被限制高消費(fèi)。

涉案合同未辦理網(wǎng)簽和房地產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)。

xx南沙公司確認(rèn)涉案房屋已經(jīng)另行出售，2019年7月28日收取第三方的定金，于2019年11月27日簽訂正式買賣合同，于2020年1月17日收齊房款。

羅xx、林xx提出訴訟，請(qǐng)求：

1.確認(rèn)羅xx、林xx與xx南沙公司于2019年1月24日簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》無效；

2.xx南沙公司向羅xx、林xx返還購房款391208元及利息；

3.xx南沙公司向羅xx、林xx返還物業(yè)專項(xiàng)維修基金8022元及利息；

4.本案的案件受理費(fèi)由xx南沙公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)為：

根據(jù)xx南沙公司提交的兩份預(yù)售許可證顯示，涉案樓宇在2018年3月25日已取得預(yù)售許可證，雖然其后通過換證再次于2019年3月28日出具預(yù)售許可證，但并不因此否定涉案樓宇于2018年3月25日已取得預(yù)售許可證的事實(shí)。因此，林xx、羅xx以涉案樓宇在簽訂涉案合同時(shí)尚未取得預(yù)售許可證為由認(rèn)為涉案合同無效的訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

涉案合同履行過程中，林xx、羅xx以羅xx被限制高消費(fèi)為由要求解除涉案合同，但該限制高消費(fèi)令所涉執(zhí)行案的法律文書依據(jù)已經(jīng)于2018年9月23日發(fā)生法律效力，羅xx明知在該生效法律文書確定的義務(wù)未能履行完畢的情況下，自身存在被強(qiáng)制執(zhí)行和限制高消費(fèi)的可能，仍于2019年1月17簽訂認(rèn)購書，于2019年1月24日簽訂房涉案合同，且其后未能在xx南沙公司的催告下繼續(xù)支付購房款，構(gòu)成違約，達(dá)到涉案合同的解除條件。

xx南沙公司于2019年5月27日按照涉案合同約定的地址和聯(lián)系方式向林xx、羅xx郵寄《解除合同通知》，該通知于2019年5月29日被他人代收，《解除合同通知》應(yīng)視為于2019年5月29日送達(dá)給林xx、羅xx，涉案合同于2019年5月29日解除。

雙方要求在本案中一并處理合同解除的違約責(zé)任，為避免當(dāng)事人訴累，一審法院對(duì)于涉案合同解除的違約責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定和處理。涉案合同因林xx、羅xx未能按約付款導(dǎo)致xx南沙公司行使合同解除權(quán)而解除，因此xx南沙公司主張林xx、羅xx承擔(dān)涉案合同總價(jià)款10%即195604元的違約金，符合合同約定，一審法院予以支持。

因涉案合同未辦理網(wǎng)簽和房屋預(yù)告登記，且不存在其他費(fèi)用，故xx南沙公司應(yīng)當(dāng)在解除合同通知送達(dá)之日即2019年5月29日的45個(gè)工作日內(nèi)無息向林xx、羅xx退還扣除違約金后的剩余房款195604元及物業(yè)裝修維修基金8022元，但xx南沙公司至今未向林xx、羅xx返還上述款項(xiàng)，故林xx、羅xx主張xx南沙公司返還購房款195604元及物業(yè)裝修維修基金8022元的訴請(qǐng)，理據(jù)充分，一審法院予以支持。

xx南沙公司未按合同約定日期返還上述款項(xiàng)，對(duì)林xx、羅xx造成相應(yīng)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)損失賠償責(zé)任，因此林xx、羅xx主張xx南沙公司支付利息的訴請(qǐng)，一審法院予以支持。

根據(jù)涉案合同約定xx南沙公司應(yīng)當(dāng)在2019年7月31日前無息返還剩余房款和物業(yè)裝修維修基金，故利息應(yīng)當(dāng)分別以剩余房款195604元和物業(yè)裝修維修基金8022元為基數(shù)，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，自2019年8月20日起至付清之日止按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算。

一審法院判決：

廣州xx開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向羅xx、林xx返還購房款195604元、物業(yè)專項(xiàng)維修基金8022元、利息。

廣州xx開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司不服一審判決，上訴。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

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