（2022）粵01民終11209號

(2021)粵0118民初8490號

（2021）粵01民終1580號

(2020)粵0118民初2022號

2018年12月31日，趙x與東x公司簽訂房價為1597364元的《合同》，約定付款方式為按揭貸款。

同日，東x公司單方制作了房價為1648004元的《廣州市商品房買賣合同（預售）》，并單方辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，登記字號為xx。

2019年8月，東x公司向趙x郵寄一份《關于催促簽訂商品房買賣合同、繳交首期房款的函》，內(nèi)容為催促趙x在2019年8月31日到售樓部簽訂《商品房買賣合同》及附件。

2019年9月，趙x向東x公司郵寄一份復函，內(nèi)容為涉案房屋已于2018年12月4日登記在趙x名下；需東x公司提供《商品房買賣合同》，銀行才能辦理后續(xù)按揭貸款手續(xù)。

廣州市增城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局復函：經(jīng)查詢廣州市房屋管理系統(tǒng)，增城區(qū)xx街xx大街x房已于2018年12月31日辦理網(wǎng)簽，商品房買賣合同編號登記xx，涉案房屋成交價格為1648004元。

東x公司曾向一審法院起訴趙x（2022號案），請求：

一、解除東x公司和趙x簽訂的落款日期為2018年12月31日的《合同》，趙x協(xié)助東x公司辦理撤下網(wǎng)簽合同，撤下網(wǎng)簽合同的費用由趙x負擔；

二、趙x向東x公司支付逾期付款違約金58520元以及解除合同違約金159736.4元（房價款10%）；

三、趙x承擔本案訴訟費。

趙x在2022號案中提出反訴，請求：

一、東x公司繼續(xù)履行登記字號為xx的商品房買賣合同網(wǎng)簽合同即東x公司配合趙x辦理涉案房屋的按揭貸款手續(xù)以及東x公司支付違約金23萬；

二、東x公司支付精神損失費1萬。

2022號案件一審法院認為：

本案中所涉兩份合同，其一為東x公司與趙x簽訂的落款日期為2018年12月31日的房價為1597364元的《合同》；其二為登記編號xx《廣州市商品房買賣合同（預售）》。

針對第一份《合同》，該合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方應恪守履行。

針對第二份《廣州市商品房買賣合同（預售）》，根據(jù)廣州市增城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局出具的復函，涉案房屋的交易已于2018年12月31日辦理網(wǎng)簽，商品房買賣合同編號登記xx。由此可以確認東x公司辦理了涉案合同的網(wǎng)簽手續(xù)，但是結合庭審查明可知，東x公司辦理上述網(wǎng)簽合同并非是與趙x合意完成亦未取得趙x的授權。因此東x公司辦理上述網(wǎng)簽手續(xù)為其單方行為，其效力不能及于趙x。

基于對上述兩份合同的分析，一審法院根據(jù)東x公司的本訴請求與趙x的反訴請求，綜合認定如下：

關于東x公司主張解除《合同》的請求。依照上述《合同》約定，趙x購買涉案房屋的付款方式為按揭付款，東x公司自認上述《合同》因缺乏條形碼而無法向銀行辦理按揭貸款手續(xù)，趙x亦確認無法僅憑該《合同》辦理涉案房屋按揭貸款手續(xù)，即雙方雖然對涉案房屋的買賣條款達成一致意見，但《合同》尚不具備以按揭付款方式履行房屋買賣合同的相應條件。因此在此情形下，雙方當事人若均存在繼續(xù)履行涉案合同之誠意，需積極協(xié)商消除上述辦理涉案房屋按揭貸款手續(xù)的障礙。然而東x公司自行辦理了與雙方《合同》約定價款不相符合的網(wǎng)簽合同且要求趙x配合撤銷網(wǎng)簽合同重新辦理新的網(wǎng)簽合同，由于東x公司的該單方辦理網(wǎng)簽合同的行為阻卻了雙方在《合同》基礎之上合意簽訂正式的網(wǎng)簽預售合同，結合趙x庭上并不認可《合同》的相關意見，雙方已經(jīng)沒有履行《合同》的意愿，因此東x公司主張解除雙方簽訂的《合同》，一審法院予以支持。

至于東x公司主張要求趙x支付解約違約金和逾期付款違約金。因造成上述《合同》不能履行的后果不能歸責于趙x，故東x公司該訴訟請求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。

東x公司提出加判由其返還已付購房款給趙x。因趙x對此不予同意，一審法院在此不予處理。

至于東x公司請求判令趙x配合辦理撤銷登記編號xx《廣州市商品房買賣合同（預售）》的訴訟請求。如上文所述，東x公司單方辦理網(wǎng)簽合同的效力不能及于趙x的認定，結合趙x庭審陳述其不同意撤下網(wǎng)簽合同的意見，東x公司主張趙x配合辦理撤下上述網(wǎng)簽合同的手續(xù)以及支付撤下手續(xù)的費用，顯然不當，一審法院不予采納。

至于趙x主張的相關反訴請求。首先，根據(jù)廣州市增城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局出具的復函，涉案房屋的交易已于2018年12月31日辦理網(wǎng)簽，商品房買賣合同編號登記xx，且房屋成交價格為1648004元。由此可知，無論東x公司所提供的編號為xx的《廣州市商品房買賣合同（預售）》與上述復函所記載的是否一致，均可確認編號登記xx商品房買賣合同的成交價款為1648004元。而東x公司與趙x均確認雙方就涉案房屋買賣達成的價款為1597364元。因此編號登記xx商品房買賣合同所體現(xiàn)價款與雙方真意相悖。其次，趙x既不確認東x公司提供的編號登記xx商品房買賣合同，又未舉證其主張繼續(xù)履行的網(wǎng)簽合同的具體文本，因此趙x要求繼續(xù)履行編號為xx的《廣州市商品房買賣合同（預售）》即東x公司配合趙x辦理涉案房屋的按揭貸款手續(xù)以及支付違約金，缺乏事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。趙x反訴主張的精神損失費，并無依據(jù)，一審法院亦不予支持。

2022號案件一審法院判決：

• 解除原告（反訴被告）廣州市東x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和被告（反訴原告）趙x簽訂的落款日期為2018年12月31日的《合同》；

二、駁回原告（反訴被告）廣州市東x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

三、駁回被告（反訴原告）趙x的全部反訴訴訟請求。

趙x不服一審判決，上訴：

1、東x公司繼續(xù)履行趙x于2019年1月12日簽訂的《合同》并辦理與該合同約定價款一致的網(wǎng)簽手續(xù)；

2、東x公司承擔逾期簽訂合同及辦理網(wǎng)簽手續(xù)的違約責任。。

2022號案件二審法院判決：

• 撤銷廣東省增城區(qū)人民法院(2020)粵0118民初2022號民事判決；
• 東x公司與趙x簽訂的落款日期為2018年12月31日的《合同》繼續(xù)履行；
• 駁回東x公司的訴訟請求；
• 駁回趙x的其他訴訟請求。

后東x公司再次起訴（8490號案），請求：

1、趙x支付剩余房款950000元；

2、趙x向東x公司支付違約金327126.4元（以950000元為基數(shù)按每日0.02%的標準，自2019年2月1日起計至實際清償之日止）；

3、趙x承擔本案訴訟費、保全費等費用。

一審法院認為（8490號案）：

雙方之間就本案涉案房屋所進行的商品房買賣關系，業(yè)經(jīng)廣州市中級人民法院（2021）粵01民終1580號案予以判決，東x公司與趙x之間就涉案房屋的買賣總價1597364元繼續(xù)磋商履行?，F(xiàn)東x公司在本案中主張趙x一次性付款的理由為：除一次性付款外，沒有其他途徑，因為政府部門不會同意涉案房屋以1597364元的出售總價辦理網(wǎng)簽合同，因此，無法貸款。

但根據(jù)廣州市增城區(qū)住房和建設局的回函的內(nèi)容第二條顯示，東x公司的該項陳述依據(jù)不足。同時經(jīng)(2020)粵0118民初2022號和（2021）粵01民終1580號民事判決書認定，編號為xx的《廣州市商品房買賣合同（預售）》備案合同所載明的房價款并非雙方真意表示，無法繼續(xù)履行。因此，雙方按照廣州市增城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局作出增住建復【2021】1562號《關于東x公司訴趙x商品房預售合同糾紛案件查詢情況的復函》，可辦理上述網(wǎng)簽合同的備案撤銷手續(xù)后，再行協(xié)商解決相關事宜。

綜上，東x公司認為就1597364元價款無法辦理備案登記合同，故只能采用一次性付款的主張，與相關部門回函內(nèi)容并不一致。為此，一審法院對東x公司的該項請求不予支持。

既然（2021）粵01民終1580號中判令東x公司、趙x雙方繼續(xù)履行2018年12月31日的《合同》，并要求雙方繼續(xù)協(xié)商，避免新的僵局產(chǎn)生。因此，雙方應當妥善溝通予以解決。造成上述后果應由各方共同分擔，故一審法院對東x公司要求趙x支付違約金的請求不予支持。

一審法院判決：駁回原告廣州市東x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

廣州市東x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服一審判決，上訴。

二審法院認為：

本案東x公司要求趙x向其司一次性支付剩余購房款950000元及承擔逾期付款的違約金327126.4元，應屬于要求繼續(xù)履行該司與趙x簽訂的落款日期為2018年12月31日的《合同》，即只有在繼續(xù)履行該合同的前提下才涉及支付剩余購房款和是否需要承擔逾期付款違約責任問題。根據(jù)(2020)粵0118民初2022號和（2021）粵01民終1580號民事判決書認定，東x公司在網(wǎng)簽系統(tǒng)上為案涉房屋辦理了編號為xx的《廣州市商品房買賣合同（預售）》備案合同，而該備案合同所載明的房價款并非雙方真意表示，無法繼續(xù)履行。

而本案東x公司二審庭詢中亦承認需要撤下該備案合同后才能為案涉房屋辦理雙方于2018年12月31日簽訂《合同》的網(wǎng)簽備案，為此，由于編號為xx的《廣州市商品房買賣合同（預售）》備案合同未撤下，雙方2018年12月31日簽訂《合同》亦未辦理網(wǎng)簽備案，該《合同》仍不具備繼續(xù)履行的條件，現(xiàn)東x公司即要求趙x向其司一次性支付剩余購房款950000元及承擔逾期付款的違約金327126.4元無事實與法律依據(jù)，一審法院駁回該司全部訴訟請求正確，本院予以認可和維持。

既然（2021）粵01民終1580號中判令東x公司、趙x雙方繼續(xù)履行2018年12月31日的《合同》，并要求雙方繼續(xù)協(xié)商，避免新的僵局產(chǎn)生。東x公司、趙x應切實依判決意見執(zhí)行。

二審判決：駁回上訴，維持原判。

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