(2021)粵1971民初5286號(hào)

?

2017年8月3日，東莞市xx科技企業(yè)加速器有限公司（被告）與雷xx（被告）簽署了《xx·xx廣場(chǎng)房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：被告xx公司自愿將其位于東莞市松山湖x號(hào)（xx科技企業(yè)加速器）x室的房屋使用權(quán)出售給被告雷xx，被告雷xx自愿買(mǎi)受該房屋，總金額為741107元。

2020年9月1日，原告尚xx與兩被告簽訂了《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：被告雷xx將原合同約定的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告；原告對(duì)原合同約定的權(quán)利義務(wù)及該物業(yè)情況已充分了解，并同意受讓該物業(yè)及同時(shí)愿意遵守原合同全部約定及被告xx公司的管理規(guī)定；被告xx公司對(duì)被告雷xx與原告之間的轉(zhuǎn)讓、受讓行為僅做登記備案，被告雷xx保證該轉(zhuǎn)讓行為過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)及應(yīng)繳納款項(xiàng)由被告雷xx負(fù)責(zé)全部結(jié)清；本協(xié)議不涉及被告雷xx、原告雙方之間轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)及轉(zhuǎn)讓條件，由被告雷xx與原告另行簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，被告xx公司對(duì)原告與被告雷xx之間的轉(zhuǎn)讓行為及相關(guān)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不做審查，亦不對(duì)該等轉(zhuǎn)讓行為承擔(dān)任何責(zé)任。但是，合同簽訂時(shí)被告雷xx需將其持有的原合同留置被告xx公司處予以存檔。同日，被告雷xx向被告xx公司提交《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)》；原告向被告xx公司交納更名費(fèi)2000元。原告及被告雷xx均確認(rèn)：雙方未另行簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

原告起訴，請(qǐng)求：

1.確認(rèn)原告與兩被告簽署的《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為無(wú)效合同；

2.兩被告連帶返還原告購(gòu)房款118萬(wàn)元，并賠償原告裝修損失100761元、過(guò)戶(hù)費(fèi)2000元、物業(yè)管理費(fèi)943元；

3.兩被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

法院認(rèn)為：

關(guān)于案涉《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效。被告雷xx與被告xx公司于2017年8月3日簽署了《xx·xx廣場(chǎng)房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，其后，被告雷xx于2020年9月1日與原告簽署了《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其基于《xx·xx廣場(chǎng)房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的約定取得的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告。對(duì)此，本院認(rèn)為，從上述兩份合同內(nèi)容可以看出，《xx·xx廣場(chǎng)房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》均系名為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。被告xx公司不但未能取得預(yù)售許可證，且將土地用途為科教用地的土地用以開(kāi)發(fā)商品房，嚴(yán)重違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也違背了當(dāng)初取得土地使用權(quán)證時(shí)的科教目的，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉《xx·xx廣場(chǎng)房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效。而《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是基于《xx·xx廣場(chǎng)房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》而產(chǎn)生，亦應(yīng)屬無(wú)效合同。

關(guān)于合同價(jià)款總額。根據(jù)原告提交的轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)，顯示：原告于2020年8月10日向案外人劉xx轉(zhuǎn)賬5萬(wàn)元，轉(zhuǎn)賬附言為“訂金”；同日，案外人劉xx向被告雷xx轉(zhuǎn)賬5萬(wàn)元。且被告雷xx提交的轉(zhuǎn)賬憑證、中介費(fèi)**，只能證明被告雷xx向中介公司支付了中介費(fèi)5萬(wàn)元，并不能證明原告向案外人劉xx轉(zhuǎn)賬的5萬(wàn)元是中介費(fèi)，而非購(gòu)房款。綜上，本院采信原告的主張，確認(rèn)合同總價(jià)款為118萬(wàn)元。

關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的承擔(dān)。根據(jù)原告的陳述及相關(guān)證據(jù)可知，被告雷xx于2020年8月即將案涉房屋交付原告。交付后，接受物業(yè)服務(wù)的主體為原告，故原告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)于原告在本案中提起的關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)訴請(qǐng)，本院依法不予支持。

關(guān)于被告xx公司的責(zé)任承擔(dān)。被告xx公司并非案涉《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》所約定的轉(zhuǎn)讓方，也并非對(duì)價(jià)的收取方，故對(duì)于原告要求被告xx公司返還購(gòu)房118萬(wàn)元及賠償裝修損失的訴請(qǐng)，本院依法不予支持。因《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，被告xx公司應(yīng)向原告返還更名費(fèi)2千元。

關(guān)于被告雷xx的責(zé)任承擔(dān)。《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效后，被告雷xx應(yīng)向原告返還款項(xiàng)118萬(wàn)元。且原告提交的照片顯示其確實(shí)在案涉房屋中進(jìn)行了改建、加建等，因該改建、加建是附著在案涉房屋上，故被告雷xx應(yīng)向原告返還相關(guān)的裝修費(fèi)用。

關(guān)于裝修費(fèi)用金額。原告未向法院提交相關(guān)的裝修合同，無(wú)法確定相應(yīng)工程量的裝修價(jià)款。雖然，原告提交了東莞市xx新材料科技有限公司與東莞市xx裝飾工程有限公司的轉(zhuǎn)賬憑證，但未充分舉證證明該轉(zhuǎn)賬與案涉裝修項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性，亦未舉證證明該轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的工程項(xiàng)目、工程量等。鑒此，因原告未能舉證證明裝修費(fèi)用的金額，對(duì)于原告要求被告雷xx返還裝修費(fèi)用100761元的訴請(qǐng)，本院依法不予支持。

法院判決：

原告尚xx與被告東莞市xx科技企業(yè)加速器有限公司、雷xx簽署的《房屋使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為無(wú)效合同；

被告雷xx應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告尚xx返還購(gòu)房款118萬(wàn)元；

被告東莞市xx科技企業(yè)加速器有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)向原告尚xx返還更名費(fèi)2000元；

駁回原告尚xx的其他訴訟請(qǐng)求。

?