沒趕上房價暴漲時期的買房末班車，現(xiàn)在，連租房都變得難以為繼。

春節(jié)過后，北京、深圳等全國一線城市被曝房屋租賃市場價格暴漲。深圳80年代的老破舊小區(qū)房租從去年年中4500元漲至現(xiàn)在5000元；北京部分地區(qū)一居室單價與去年同期相比最高上漲達千元。

節(jié)后傳統(tǒng)租房高峰期這一季節(jié)性原因，顯然難以完全解釋今年不同尋常的價格波動。

城市更新改造

“去”了庫存也“掀”了房租

2015年房價暴漲過后的今天，房租價格隨之上漲有些理由應當。但在一線城市房價整體步入下行階段的當下，房租價格猛漲則更多反映的是，由“剛性需求”主導的市場供求平衡關(guān)系被打破。

由于新一輪城市更新改造在全國范圍內(nèi)興起，“去”了三四線城市的樓市庫存的同時，也因舊城改造導致廉價出租房源減少，“掀”翻了一線城市的房屋租賃市場價格。

十分明顯的，此次深圳房屋租金價格上漲明確指向城中村住房。如外來人口占95%的湖貝舊村，節(jié)后拆遷進入倒計時，與其一街之隔的湖貝新村，一房一廳租金價格則由1700元/月漲至2500元/月，兩房一廳租金價格由2200元/月漲至3200元/月，部分甚至高達3800元/月。

從包括普通商品住宅的更廣范圍來看，深圳房租暴漲顯現(xiàn)并沒有城中村表現(xiàn)地那般明顯。深圳鏈家發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月深圳單位租金72.3元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，同比上漲14.1%；套均租金5293元/月，環(huán)比上漲0.3%，同比上漲16.1%。但同時，深圳鏈家調(diào)研報告顯示，租住在城中村的租客占比超過50%。

與深圳行政行為導致房租價格上漲類似，北京自去年11月20日起，發(fā)起了為期40天的群租公寓房清理整頓工作，拆除有危險隱患的租房房源，違規(guī)建筑、地下室、城中村均被波及，同時存在多年的房屋隔斷也被打破，群租人群被迫驅(qū)散，在減少供給的同時增加了市場需求。

能夠滿足居住條件的房屋大量減少，但需求仍在回升，供求關(guān)系作用導致房屋租金價格上漲，在北師大房地產(chǎn)研究中心主任、北京市房地產(chǎn)學會副會長董藩眼里，這是此輪北京部分區(qū)域房租價格暴漲最根本的原因。

作為北京外來務工人員聚集居住的地區(qū)之一，大興區(qū)舊宮區(qū)域中介公司我愛我家的工作人員稱，去年該區(qū)域周邊房屋租金價格在1300元左右，今年則超過2000元，地鐵附近房源租金價格甚至高達2500元，整體來看，附近房源價格漲近五成。而另一區(qū)域上地，由于居住人員變動不大，一居室在5000元左右的價格從節(jié)前維持到節(jié)后。

從全市范圍來看，今年房租價格同比漲幅甚至低于去年同期同比漲幅。鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月從已成交情況來看，北京每平方米平均月租金水平分別為81.5、81.9、82.1元，價格環(huán)比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%，同比分別上漲8.8%、8.7%、9.0%，而去年1-3月同比分別上漲18.9%、19.2%、16.0%。

“租售并舉”時代

托起房屋租金價格邁上新臺階？

京深房租價格快速上漲的另一大原因指向“長租公寓”市場的發(fā)展。

作為房地產(chǎn)市場的新興產(chǎn)品，在官方定調(diào)和政策支持下，長租公寓已然成為房地產(chǎn)“白銀時代”的熱點投資領(lǐng)域，吸引了傳統(tǒng)開發(fā)商、長租公寓運營商，以及房地產(chǎn)中介等多方進駐，一個“售”與“租”并駕齊驅(qū)，兩分天下的局面正待形成。

房價暴漲過后鼓勵催長的住房租賃市場，原為分流部分買房人群，抑制房價過快上漲，以“租”與“售”兩條腿走路的形式實現(xiàn)人人“住有所居”?，F(xiàn)今，長租公寓卻成了住房租賃價格暴漲的原罪之一。

在深圳華僑城海景花園，一套117平方米的三居室整套出租市價為10500元左右/月，在被長租公寓機構(gòu)蛋殼公寓租下后，三居室改成了四居室，每個房間月租在3000元至4500元，算下來，每月整體租金可達到15000元左右，瞬間拔高了房屋租金水平。

由于長租公寓市場品牌暴發(fā)性增長，水平參差不齊。有企業(yè)直接承接整棟農(nóng)民房或廠房，經(jīng)過裝修和升級改造，租金也出現(xiàn)呈倍式增長。如由農(nóng)民房改造而成的深圳星窩公寓，單間租金2400元/月，一室一廳租金2800元/月，遠高于周邊農(nóng)民房1100元/月和1600元/月的水平。

廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布研究報告指出，廣州長租公寓定價普遍高于周邊城中村價格1倍以上，高于周邊普通住宅50%左右。此外，長租公寓還存在其他繁雜的收費類項目，且費用不低。廣州長租公寓調(diào)查顯示，萬科泊寓和魔方公寓每月僅管理費就分別達190元及260元。

長租公寓租金水平高企的另一面，作為開發(fā)運營的盈利方，租售比低造成的整體回報率低下也讓其苦不堪言。與房屋買賣市場相比，房屋租賃市場在高昂的拿地成本之下，還存在運營成本居高，資金回籠慢等諸多問題待解。天平的兩端，市場租金水平上漲的同時，盈利方的成本回收也存難題。

不可否認的是，長租公寓發(fā)展將帶動中國房地產(chǎn)租賃市場走向下一新階段，服務水平和便利程度都將有所提高，契合人們對美好生活向往帶來的消費升級?！岸唐趤砜矗L租公寓租金水平的確高于普通民宅，但從更長遠來看，長租公寓蓬勃發(fā)展為租賃房源做增量，供給增加的同時，勢必也對整體租金水平起到拉低平衡的作用”，業(yè)內(nèi)分析。

今年全國兩會上，“租售并舉”也成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱門話題，與“房地產(chǎn)稅”一道，為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展定下基調(diào)。長租公寓是房地產(chǎn)市場的下一個藍海，但長租公寓帶動房屋租賃市場整體服務水平提升的同時，可能也讓中國房屋租賃價格水平步入消費升級新時代。

工資漲幅趕不上房租漲幅

辛苦工作全為房東在打工

與房價每小時都可能翻牌的觸目驚心式上漲不同，租房市場看似500-1000元的價格變化，對標的是實際工資增長，而非房屋投資的未來價格預期。

所以，以工資漲幅來看，招聘平臺BOSS直聘日前發(fā)布《2018旺季人才趨勢報告》顯示，2018年前兩個月，全國人才需求量最大的50個城市中，白領(lǐng)平均月薪為8730元，同比增長2.9%。

與深圳4500元漲至5000元11%的房租漲幅對比，薪資漲幅幾乎不在同一個段位。收入增長遠遠追不上房租價格的增長，辛苦工作一年，全為房東在打工。

在房價漲上天的一二線城市，“漂”一族每月花費近半工資用來租房，已經(jīng)不能算過分之舉。58同城曾發(fā)布報告顯示，隨著房價的上升，租房成本也漸漸成為租房者每月最大的生活開銷。在一二線城市，有超過20%的人每月房租要花掉工資的一半。

這是2017年年初的數(shù)據(jù)分析，再加上今年年后房租價格火爆上漲的那一段插曲，現(xiàn)在一半的工資可能都難以維系衣食住行中“住”這一簡單需求。

在住房租賃市場的廣泛潛在客戶新入職場的“90后”看來，奢侈品不再重要，買房必須品成為過去時，一切消費僅為滿足個性與實現(xiàn)自我價值的同時，租房卻成為繞不過去的實實在在的剛性需求，當房屋租金水平快速上漲，“佛系”的90后恐也再難以淡定。

如此看來，在房屋租賃市場崛起，意欲與房屋買賣市場平分秋色的當下，“租”和“買”一樣，都顯得有些尷尬了。

（資料來源：華夏時報、21世紀經(jīng)濟報道、證券時報、咚咚找房）

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